Comment çà marche ?
Types de viagers
Viager libre. Le vendeur laisse la disposition du bien vendu dès le jour de la vente.Viager occupé. Le vendeur se réserve le droit d'occuper le bien vendu jusqu'à son décès et celui du bénéficiaire de la réversion.
Vente à terme. Le vendeur fixe un terme au versement de la rente et à son droit d’usage et d’habitation. En cas de décès du vendeur avant la date fixée, la rente et le droit d’usage et d’habitation s’arrêtent au jour du décès. Autrement ils s’arrêtent au terme fixé.
Bail à nourriture . La rente est remplacée par une obligation de nourriture et d’entretien du vendeur ainsi que de logement en cas de viager occupé.
Montage du projet
Une personne propriétaire d’un bien immobilier (appartement, maison, villa, locaux commerciaux, propriété rurale ou d’agrément) propose son bien à la vente en viager c’est-à-dire moyennant un prix transformé en rente qui sera payable tant qu’elle vivra.
Le prix demandé est basé sur la valeur du bien au jour de la mise en vente.
Le vendeur précise alors s’il souhaite conserver, sa vie durant, un droit d’usage et d’habitation sur le bien (viager occupé) ou si celui-ci sera libre (viager libre).
Dans le cas de viager occupé, il fera alors connaître son âge et celui de la personne bénéficiant éventuellement de la réversibilité de la rente (souvent le conjoint) car le fait qu’il conserve la jouissance de son bien en diminue la valeur réelle.
La valeur du droit d’usage et d’habitation est fixée, en fonction de l’âge de son ou ses bénéficiaires, dans des barèmes établis par des organismes faisant autorité en matière de viager.
Le vendeur précise encore s’il entend ou non toucher un bouquet (capital versé comptant le jour de la réalisation de la vente).
Ce sont les éléments qui permettront de déterminer le montant de la rente viagère.
En effet, partant de la valeur du bien, il y a lieu d’appliquer un taux de réfaction pour occupation par le vendeur jusqu’à la fin de ses jours et, éventuellement, de ceux du bénéficiaire de la réversion de la rente.
Une fois cette réfaction appliquée, ressort la valeur occupée du bien.
Si le vendeur souhaite toucher un bouquet, il faut diminuer cette valeur occupée du montant du bouquet.
C’est cette dernière somme qui servira de base au calcul de la rente.
La rente est alors fixée en fonction d’un taux de rente résultant de tables établies par la Caisse Nationale de Prévoyance en fonction de la durée de vie prévisible du ou des crédirentiers.
A noter que si le vendeur venait à décéder d’une maladie connue lors de la signature du contrat et ceci dans les 20 jours suivants, la vente deviendrait nulle.
Exemple
Un exemple permettra d’avoir une idée plus précise de ce processus de calcul.
Le vendeur est âgé de 84 ans et son Epouse également. Le droit d’usage et d’habitation est réservé jusqu’au décès du survivant des deux bénéficiaires de la rente. Le taux de la rente est de 12. 87 % (d’après barème).
| Valeur réelle du bien à vendre | 300 000 € |
| Valeur du droit d’usage et d’habitation : 32 % d’où valeur résiduelle : 68 % (d’après barème) | 204 000 € |
| Bouquet souhaité | 20 000 € |
| Base de calcul de la rente | 184 000 € |
| Taux de la rente | 12. 87 % |
| Montant de la rente annuelle | 23 680 € |
Fiscalité
Les rentes viagères sont soumises à l’impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions.
Pour l’administration fiscale, la rente touchée se décompose en une somme qui correspond à l’abandon de la propriété et une somme considérée comme un revenu.
C’est pourquoi, la rente perçue, si elle est portée en totalité sur la feuille de déclaration de revenus, n’est imposable que pour partie :
La fraction imposable varie selon l’âge du crédirentier (vendeur) au moment où il touche sa rente et elle est fixée à :
- 70 % si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans.
- 50 % si le crédirentier est âgé de 50 à 59 ans inclus.
- 40 % si le crédirentier est âgé de 60 à 69 ans inclus.
- 30 % si le crédirentier est âgé de plus de 69 ans.
Dans le cas d’une rente sur deux têtes, l’âge de référence est celui du plus âgé des crédirentiers.
La réversibilité de la rente viagère au profit du conjoint, de la personne liée au défunt par un pacs ou d’un descendant est totalement exonérée de droits de succession.
Au regard de l’impôt de solidarité sur la fortune, si l’immeuble vendu n’est plus à retenir dans le patrimoine à déclarer, c’est la rente viagère qui est imposable pour sa valeur de capitalisation fixée d’après des coefficients déterminés en fonction de l’espérance de vie du, ou des, crédirentiers.
D’après les barèmes couramment employés qui fixent le taux de la rente, le coefficient de capitalisation est obtenu en divisant le chiffre 100 par le taux de la rente. Ex. : crédirentier homme de 84 ans et femme de 84 ans = taux de la rente : 12. 87 % donc coefficient de capitalisation (100 : 12. 87 = 7.77). A ce chiffre il convient d’ajouter le bouquet éventuellement reçu.
Les ventes en viager sont soumises à l’impôt de plus-value dans les mêmes conditions de taxation et d’exonération que les ventes immobilières traditionnelles (les résidences principales sont ainsi exonérées).